破解城区老工业园区发展瓶颈 推进空间升级重构——福州金山工业园区标准化建设典型经验

　　截至2023年12月，园区入园企业数从2582家增长到5700多家，规上企业数由285家增加至428家，年营业收入由588亿元增长至1060亿元，重新焕发了创新创业活力。

　　创新规划机制，深化产城融合

　　创新提升理念。2019年编制完成《金山工业园区橘园洲片区提升改造实施细则》《金山投资区橘园洲片区控制线详细规划》，2020年编制完成金山工业园区金山片、浦上片、福湾片的控规。以“产城一体化”为目标，将产业规划与片区设计衔接融合，推动工业园区向产城一体化转变。

　　优化空间布局。将创新型工业和普通工业分区布局，沿江沿路用于创新型工业，橘园洲片区三环路沿线建设12幢建筑高度60至100米产业大楼，形成景观空间和通江视廊；其余地块用于普通工业，建筑高度控制在36米以内，结合绿化、水系等，塑造景观轴线。

　　加强风貌管控。编制工业园区建筑风貌管控导则，同步规划楼宇外立面、色调、高度，淡化工业园区色彩，提升工业园区的建筑风貌，塑造具有都市特色的工业园区建筑风貌。通过规划建设的全面提升，有效破除城市与园区藩篱，促进园区与城市全面融合、无缝衔接、一体发展。

　　创新用地机制，引导集约用地

　　创新弹性容积率机制。明确片区总体容积率，具体地块根据企业实际灵活确定。一般企业容积率约2.5，优质企业约3.0，创新型企业可达4.0。通过弹性容积率，引导优质企业提升改造，促进工业建筑面积翻番，产值、税收也有望翻番。

　　试行整合置换机制。企业通过向园区贡献10%的土地面积或12%至15%的新增建筑面积，抵扣增容地价款。对于企业来说，降低了提升改造成本，对于园区来说，持有土地或厂房，可优化园区空间布局，招引优质企业入驻。

　　优化生产生活配套机制。优质产业、一般工业分别按不高于新增建筑面积30%、15%的比例布局生活服务、技术研发等用房，完善企业内部配套设施，但不可分割登记。通过提升改造，推动园区发展空间扩展和功能配套完善，实现“向空间要效益”。

　　创新转型机制，精准培育产业

　　产业导向更加精细。改变原先粗放式发展方式，坚持工业园区做工业，充分发挥主导产业的示范引领和辐射带动作用，明确片区以电子信息、人工智能等产业为主，加强产业链协同创新，打造更强创新力、更高附加值的产业链，促进工业集聚发展。

　　效益标准更加严格。改造提升后，园区新增招商资源全部用于招引符合产业定位、亩均效益的上下游企业，非“无污染、低能耗、高产值”的产业和企业不予准入。同时，引导非工业及低效企业腾退外迁。

　　市场参与更加灵活。创新编制“升级版”标准厂房招商管理办法，由仓山区国投公司全面负责宣传、对接、招商等工作，通过政企一体联动，进一步深化主导产业强链补链工作。

　　对接模式更加高效。采取“边建边招”，在园区改造过程中，带产业规划精准对接优质企业。通过对存量资源的二次精准开发利用，实现腾笼换鸟、转型升级，增强园区综合承载力，提升区域产业吸纳力。

　　创新扶持机制，激发园区活力

　　创新征收补偿机制。制定“工业土地价+旧房补偿+适当奖励”征收补偿方案，进一步缩短征收周期、降低企业经营成本，留住原有优质企业，夯实园区产业基础。

　　创新土地开发模式。以经营园区的理念实施土地开发，由区财政统筹、盘活各类资金3.2亿元，增加区国投公司注册资本金，投资区土地开发公司用于摘地资本金，成功摘地后，福州市财政扣除相关土地税费回拨区财政，区财政再通过区国投公司增资区土地开发公司，用于再次摘地；利用“资金空转、土地实转”的模式，高效运作、滚动开发建设。

　　探索金融扶持机制。对国有建设用地使用权为抵押的创新型产业用地，以土地出让价约500万元/亩为评估价进行抵押贷款（原来银行多以工业用地基准地价约60万元/亩为评估价），缓解企业融资难题。

　　完善财税分成激励机制。探索调整园区财税分成比例，通过有效的政策设计安排，壮大园区财力，调动园区积极性，进一步强化标准化园区建设资金保障。

　　创新监管机制，强化过程管控

　　有效简政放权。搭建“互联网+政务+金融”一站式服务综合平台，对符合入园条件的工业企业做到“3小时发照”。简化环评、竣工验收等流程，将项目总评及施工图审、环评等转为前置服务，规划建设审批由90个工作日压缩至27个工作日，施工许可审批由法定15天压缩至2个工作日。橘园洲A地块从拿地到取得施工许可证仅用62天。

　　完善考核制度。创新建立园区发展考核评价体系，突出土地集约使用、环境容量等绿色评价指标，对产值、税收等连续3年考核不达标的企业，依约解除土地合同或收回新增建筑面积，引导园区集约、高效、创新发展。

　　健全监管制度。创新联动监管机制，完善工程建设、项目招商等标准化园区建设全过程监管，完善企业退出机制，确保园区健康良性运行。